Осторожно: проблемный застройщик!

В 2015 году из-за скачков валютных курсов и ослабления российской экономики многие проекты на первичном рынке могут оказаться под угрозой заморозки или срыва сроков сдачи объекта. Как проверить надежность застройщика, определить первые признаки несостоятельности и уберечься от рискованной покупки?

По мнению специалистов «Рескора», о проблемах в строительной компании могут свидетельствовать задержка оплат услуг подрядчику и другим контрагентам, невыплата в срок зарплат сотрудникам, расчеты по бартерным схемам, а также отказ от расторжения договоров по заявлениям дольщиков. Сюда также можно отнести значительную кредитную нагрузку и просрочки по оплате кредитов, судебные тяжбы по сформированным строительной компанией долгам и, конечно же, не соответствующие намеченному графику темпы строительства. Все вышеперечисленное относится к «внутренней кухне» компании, и узнать о нарастающих проблемах по этим признакам обыкновенному дольщику вряд ли по силам.

Конечно, покупатель имеет право ознакомиться с бухгалтерскими балансами, годовыми отчетами и аудиторским отчетом, но без специальных знаний он вряд ли сможет в них разобраться. И как же тогда понять, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру в новостройке, завершит строительство в срок?

«В нынешних условиях проблемы с реализацией проектов могут быть у любой, даже крупной компании, следовательно, любая покупка на рынке строящейся недвижимости, особенно на стадии котлована, рискованна. Именно поэтому в текущей ситуации лучше выбирать проекты на высокой стадии строительной готовности или в уже сданных новостройках. Хотя, конечно, самые привлекательные цены предлагаются именно на начальных этапах строительства, и если вы все-таки хотите рискнуть, постарайтесь хотя бы по максимуму проверить надежность застройщика всеми доступными средствами», - рекомендует Оксана Позднякова, юрист компании «Рескор».

Есть ряд более или менее понятных аспектов деятельности, по которым можно судить о надежности той или иной компании-застройщика.

«К примеру, на сайте Арбитражного суда легко проверить, были ли судебные разбирательства по поводу банкротства данной фирмы, а на сайте ФНС – узнать, платит ли она налоги. Кроме того, с помощью выписки из ЕГРЮЛ, то есть Единого государственного реестра юридических лиц, можно проверить правоспособность компании. Отыскав в реестре «своего» застройщика, вы сможете убедиться в том, что компания не подвергалась реорганизации и тем более ликвидации», - советует О. Позднякова.

Кстати, в качестве застройщика может выступать только фирма (юридическое лицо), в то время как физические лица и индивидуальные предприниматели согласно законодательству быть им не могут. Между тем, иногда договоры заключают посредники, какие-то третьи лица, а не сами застройщики.

«В этой ситуации всегда важно проследить всю цепочку взаимоотношений между застройщиком и дольщиком. При этом следует помнить, что подписать документ по доверенности просто так тоже нельзя, надо обладать соответствующими полномочиями. Поэтому желательно посмотреть весь набор учредительных документов для проверки действительности полномочий директора на данный момент, а также выписку из протокола или сам протокол общего собрания акционеров, в котором определяется лицо, владеющее правом на заключение договоров и выдачу доверенности от имени общества», - поясняет эксперт.

Также следует внимательно изучить опыт и репутацию компании. Здесь, как говорится, Google вам в помощь. Читайте отзывы о компании на форумах дольщиков, посмотрите, какие объекты компанией уже построены и не было ли с ними проблем.

«Кроме того, потенциального дольщика должны насторожить истечение срока действия разрешения на строительство без его продления (или неоднократное продление сроков строительства), а также непредоставление застройщиком ежеквартальной отчетности в комитет по строительству (эту информацию можно найти на сайте местных городских администраций)», - отмечает О. Позднякова.

Кстати, низкая цена квартиры тоже может служить предупреждением – нередко заманчивые предложения обусловлены проблемами, например, с назначением земельного участка или разрешением на строительство. Кроме того, желательно узнать, соблюдаются ли сроки строительства на других объектах застройщика - если сроки нарушаются более чем на два-три месяца, то застройщик, скорее всего, привлекает денежные средства именно для завершения этих объектов. Зато наличие проектного финансирования со стороны крупного банка свидетельствует о том, что такой застройщик пользуется доверием банка, и задержек со строительством из-за недостатка финансирования быть не должно.

Наконец, непосредственно по объекту строительства следует внимательно ознакомиться с проектной декларацией, разрешением на строительство и правоустанавливающими документами на земельный участок. Здесь наш совет один – если вы не сильны в юриспруденции, попросите посмотреть всю документацию, включая и договор долевого участия, юриста, специализирующегося в недвижимости.